Mietrecht

 

Energieausweis (neu EAVG 2012)

Verkäufer und Vermieter (Immobilien­treuhänder) sind ab 1. 12. 2012 ver­pflichtet, in Verkaufs- oder Vermietungs­inseraten die Energie­ef­fizienz­klasse des Objektes anzugeben. Den Verkäufer oder Vermieter trifft die Pflicht zur recht­zeitigen Aus­händigung des Energie­ausweises an den Käufer oder Mieter.

Bei Nicht­vorlage eines Energie­ausweises, steht dem Käufer bzw. Mieter das Recht zu, auf Aus­händigung eines Energie­ausweises zu klagen. Dem Mieter oder Käufer steht auch das Recht zu, einen Energie­ausweis einzuholen und die Kosten beim Vertrags­partner einzufordern (einzuklagen). Abweichende vertragliche Verein­barungen sind rechts­unwirksam. Die Unterlas­sung zur Vorlage eines Energie­ausweises kann nicht vertraglich abbedungen werden.

Bei Nicht­einhaltung der Angabe der Energie­kennzahl in Inseraten und Druck­werken, oder auch bei nicht recht­zeitiger Vorlage eines Energie­ausweises an den Käufer oder Mieter, kann dies mit einer Verwaltungs­strafe bis zu €1.450,00 geahndet werden.

 

Judikatur – OGH-Entscheidung 5 Ob 17/09z (Erhaltungspflicht)

Im Mai 2009 ist eine wichtige Entscheidung zur Erhaltungs­pflicht des Vermieters im Voll­anwendungs­bereich des MRG ergangen:

AnführungszeichenDer Vermieter ist im Voll­anwendungs­bereich des MRG nicht zur Erhaltung der Therme und anderer Einrichtungen oder Anlagen im Miet­gegenstand verpflichtetAnführungszeichen

Sofern es sich bei einem Mangel/Defekt im Inneren des Miet­gegenstandes um keinen ernsten Haus­schaden oder eine erhebliche Gesundheits­gefährdung handelt, ist der Vermieter im Voll­anwendungs­bereich des MRG nicht zur Beseitigung des Mangels (in Gestaltung einer Reparatur oder Austausch eines defekten Gerätes) verpflichtet. Solange aber der Mangel besteht, stehen dem Mieter Mietzins­minderungs­ansprüche zu. Behebt der Mieter den Defekt/Mangel, so steht ihm dafür grund­sätzlich kein Kosten­ersatz zu, es sei denn es handelt sich in einer Wohnung um die Erneuerung einer mit­vermieteten Aus­stattung (zb. Heiz­therme, Heiß­was­ser­speicher etc.). In diesem Fall besteht bei Be­endigung des Miet­verhältnis­ses ein Ersatz­anspruch (§ 10 MRG) unter Berück­sichtigung einer jährlichen Abschreibung von 10% der Investitions­kosten.

 

Wohnrechtsnovelle 2009 (WRN 2009)

Mit 1. 4. 2009 ist die Wohn­rechts­novelle 2009 in Kraft getreten. Kern­punkt ist die Richwert­valorisierung:

Bisher wurde der Richt­wert (Grund­lage des haupt­sächlichen Miet­zinses im Voll­anwendungs­bereich des MRG) jährlich jeweils zum 1. 4. eines jeden Jahres angepasst. Die Wohn­rechts­novelle 2009 ändert die bisherige Regelung soweit ab, als eine Anpas­sung nur mehr alle zwei Jahre erfolgt. Im Jahr 2009 gibt es daher erst­mals keine Erhöhung der Richt­wert­mietzinse. Die nächste Richt­wert­miet­zins­erhöhung wird erst wieder per 1. 4. 2010 erfolgen und ab diesem Zeit­punkt dann alle zwei Jahre. (Wirk­samkeit der Erhöhung bei bestehenden Miet­verträgen ist jeweils der 1. 5. - sofern eine recht­zeitige Ankündigung der Erhöhung erfolgt).

 

Energieausweis

Zur Umsetzung einer EU-Richtlinie wurde für Gebäude ein Energie­ausweis geschaffen. Die gesetzlichen Grund­lagen darüber sind im Energie­ausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) zu finden.

Gemäß der umzusetzenden EU-Richtlinie benötigt man bei allen neuen Gebäuden einen Energie­ausweis (seit 1. 1. 2008) bereits beim behörd­lichen Bau­verfahren. Auch bei umfassender Sanierung, bei Zu- und bei Um­bauten ist ein Energie­ausweis nötig. Seit 1. 1. 2009 ist ein Energie­ausweis ebenfalls bei Verkauf oder Vermietung von Wohnungen, Büros oder Betriebs­objekten vorzulegen. Die Gültig­keits­dauer des Energie­ausweises beträgt zehn Jahre. Verantwortlich für das Vorliegen ist der Bau­herr, der Vermieter bzw. der Verkäufer eines Objektes.

Der Energie­ausweis enthält viele interes­sante Kenn­werte eines Gebäudes, zb. den zu erwartenden Heiz­energie­verbrauch. Je nach Bundes­land sind die Berechnungs­modelle etwas unter­schiedlich. Der wichtigste Kennwert ist aber in jedem Energie­ausweis enthalten: Die Energie­kennzahl für das Gebäude (der spezifische Heiz­wärme­bedarf). Der Energie­ausweis muss von einer befugten und qualifizierten Person ausgestellt werden und hat den Charakter eines Gut­achtens.

Die Kosten für die Erstellung eines Energie­ausweises sind je nach Aufwand unterschiedlich. Als Richt­wert wird manchmal 1 Euro pro Quadratmeter genannt. Hinzu kommen jedoch noch die Kosten für Plan­erstel­lung (falls erforderlich) und der Auf­wand für die Beschaf­fung der für die Aus­arbeitung des Energieaus­weises not­wendigen Informationen und Unterlagen.

 

Wohnrechtsnovelle 2006 (WRN 2006)
Änderungen des Mietrechtsgesetztes (MRG)

Mit 1. 10. 2006 ist die Wohnrechtsnovelle 2006 in Kraft. Die wesentlichsten Änderungen im MRG sind:

Neue Teilausnahmen im Anwendungsbereich (§ 1)

Teilausnahme für Mietgegenstände in Aufbauten (Dachboden) mit Baubewilligung nach 31. 12. 2001 und für Mietgegenstände In Zubauten mit Baubewilligung nach 30. 9. 2006 (nur Eintrittsrecht und Kündigungsbestimmungen geregelt).

Ausdehnung der Erhaltungspflicht des Vermieters (§ 3)

Der Vermieter ist verpflichtet, erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner zu beseitigen, sowohl solche die von den allgemeinen Teilen der Liegenschaft ausgehen, also auch von einzelnen Mietgegenständen (zb. Schimmelbildung). Die erforderlichen Maßnahmen sind unabhängig von der Frage des Verschuldens vorzunehmen.

Investitionskostenersatz (§ 10)

Der Anspruch eines scheidenden Wohnungsmieters auf Ersatz der Kosten für Erneuerung einer Heiztherme oder eines Warmwasserspeichers wurde dem Katalog der ablösepflichtigen Aufwendungen hinzugefügt. Die Frist für die Geltendmachung der Ansprüche wurde um 14 Tage verlängert. Bei fehlerhafter Anzeige des Ersatzanspruches, muss der Vermieter noch einmal zur Verbesserung aufrufen (14-tägige Verbesserungsfrist).

Rügeobliegenheit des Mieters bei Ausstattungsmängeln

Der Wohnungsmieter muss die Unbrauchbarkeit der Wohnung, das Fehlen eines Kategoriemerkmales, oder eine nicht zeitgemäße Badegelegenheit rügen und dem Vermieter die Möglichkeit zur Mangelbehebung geben. Erst wenn der Mangel nicht binnen 3 Monaten behoben wird, ist eine Herabsetzung des Mietzinses möglich.

Erleichterung bei befristeten Mietverhältnissen

Befristete Mietverträge, die nach Ablauf der Vertragsdauer weder verlängert noch aufgelöst werden, gelten einmalig als auf drei Jahre verlängert. Der Mieter hat das Recht, den verlängerten Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen.

Erleichterung für die Aufkündigung von Mietverhältnissen

Eine schriftliche Mieterkündigung ist ab 1. 10. 2006 ausreichend. Die bisher zwingend notwendige gerichtliche Kündigung ist nicht mehr erforderlich. Eine verspätet zugehende Kündigung bleibt in Hinkunft nicht mehr wirkungslos, sondern gilt für den nächstmöglichen Kündigungstermin.