Wohnungseigentum

 

Immobilien­ertrag­steuer (Immo-ESt)

Wohnungs­eigentum und Steuer

Durch das 1. Stabilitäts­gesetz 2012 wurde für private Immobilien­verkäufe die Immobilien­ertrags­steuer (Immo-ESt) eingeführt. Was haben nun Wohnungs­eigentümer bei der Veräußerung zu beachten?

Grund­sätzlich ist das Datum der Anschaffung (bei unent­geltlichem Erwerb jenes des Rechts­vorgängers) zur weiteren Einstufung heran­zu­ziehen:

1. Anschaffung nach dem 31. 3. 2002

lpgDer Veräußerungs­gewinn (Differenz zwischen Anschaf­fungs­kosten und Verkaufs­erlös) vom Verkauf wird mit 25% besteuert.
  
lpgZusätzlicher Inflations­abschlag ab dem 11. Jahr (jährlich 2%, höchstens 50% des Veräußerungs­gewinnes).
  
lpgSteuer­frei bleibt die Veräußerung des bisherigen Haupt­wohn­sitzes (2 Jahre durchgehend seit der Anschaffung bewohnt oder innerhalb der letzten 10 Jahre durch­gehend 5 Jahre bewohnt).
  
lpgDie Spekulations­frist wurde abgeschafft.

2. Anschaffung vor dem 1. 4. 2002

lpgDie Immobilien­ertrag­steuer beträgt pauschal 3,5% vom Verkaufs­erlös.
  
lpgAuf Antrag kann auch der Veräußerungs­gewinn – wenn dieser günstiger ist – besteuert werden (siehe Punkt 1. Anschaffung nach dem 31. 3. 2002).
  
lpgDie Spekulations­frist wurde abgeschafft.

3. Berechnung und Abfuhr der Immo-ESt

lpgDie Berechnung und Abfuhr der Immobilien­ertrag­steuer erfolgt ab 1. 1. 2013 verpflichtend durch die jeweiligen Vertrags­verfasser (Notare, Rechts­anwälte).

 

Energieausweisvorlagegesetz (EAVG 2012)
Änderungen beim Energieausweis im WEG

Mit Inkraft­treten des Energie­ausweis­vorlage­gesetzes (EAVG) ab 1. 12. 2012 wurde der Verwalter gesetzlich verpflichtet im Wohnungs­eigentum einen gebäude­bezogenen Energie­ausweis ausstellen zu lassen. Die Wohnungs­eigentümer können aber vereinbaren oder beschließen, dass von diesem Erfordernis abgegangen wird. Ist demnach vom Verwalter kein Energie­ausweis einzuholen, hat sich im Verkaufs- oder Vermietungs­fall der einzelne Wohnungs­eigentümer um die Ausstellung eines Energie­ausweises für sein Objekt zu kümmern (nähere Informationen, sowie die Straf­bestim­mungen finden Sie unter „Miet­rechts­information“).

 

Wohnrechtsnovelle 2009 (WRN 2009)
Der Energieausweis im WEG

In der Wohnrechts­novelle 2009 wird bestimmt, dass der Verwalter dafür zu sorgen hat, dass ein höchstens zehn Jahre alter Energie­ausweis (nähere Informationen zum Energie­ausweis finden Sie unter Mietrecht) nach dem Energie­ausweis­vorlage­gesetz (EAVG) für das gesamte Gebäude vorhanden ist, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen wird.

 

Wohnrechtsnovelle 2006 (WRN 2006)
Änderung des Wohnungseigentumsgesetztes

Mit 1. 10. 2006 ist die Wohnrechtsnovelle 2006 in Kraft. Die wesentlichsten Änderungen im WEG sind:

Wohnung­seigentums­begründung

Stell­flächen in Park­wippen- oder Stapel­parker­systemen sind WE-tauglich. An in Zubehör-WE stehenden Abstell­plätzen kann ohne Zustimmung der übrigen Wohnungs­eigentümer selbständiges WE begründet werden. Die Über­tragung eines Zubehör­objektes von einem WE-Objekt an ein anderes ist ohne Nutzwert­neu­fest­setzung möglich, wenn sich der Nutz­wert des Zubehör­objektes zweifels­frei aus der früheren Nutzwert­ermit­tlung ergibt. Die Änderung der Nutz­werte ist auch ohne Mit­wirkung des Gerichtes bzw. der Schlichtungs­stelle mit privat eingeholtem Gutachten möglich.

Neuerung bei Eigentümer­partnerschaft

Jeder Partner darf seinen Anteil am Mindest­anteil mit Zustimmung des anderen Partners veräußern. Aus­sonderungs­recht des Partners im Konkurs über das Vermögen des anderen Partners hinsichtlich dessen Mindest­anteils. Im Todes­fall eines Partners besteht Zahlungs­pflicht des überlebenden Partners an die Verlassen­schaft in Höhe von einem Viertel des Verkehrs­wertes, wenn weitere Pflicht­teils­berechtigte vorhanden sind.

Rechts­fähigkeit u. –zuständigkeit der Eigentümer­gemeinschaft

Die Wohnungs­eigentümer können individuelle Unterlas­sungs­ansprüche sowie die Liegen­schaft betref­fende Gewähr­leistungs- und Schaden­ersatz­ansprüche an die Eigentümer­gemeinschaft abtreten.

Verwalter­pflichten

Die die Eigentümer­gemeinschaft betref­fenden Ein- und Aus­zahlungen sind entweder über ein Eigen­konto der WE-Gemeinschaft oder aber über ein Ander­konto des Verwalters abzuwickeln. Über den Inhalt eines Verwaltungs­vertrages hat der Verwalter Auskunft zu erteilen. Über das Stimm­verhalten der Wohnungs­eigentümer bei schriftlicher Willens­bildung hat der Verwalter Auskunft zu erteilen.

Aus­dehnung der Erhaltungs­pflicht der Eigentümer­gemeinschaft

Die Erhaltungs­pflicht der Eigentümer­gemeinschaft umfas­st auch die Beseitigung erheblicher Gefahren für die Gesundheit der Bewohner, die von al­lgemeinen Teilen der Liegenschaft ausgehen.

 

Wohnungseigentumsgesetz 2002 seit 1. Juli in Kraft

Das neue WEG bringt gemeinsames Eigentum von zwei natürlichen Personen, erlaubt Eigentum an Sub­standard­wohnungen und regelt die Pflichten des Haus­verwalters neu.

Im Folgenden die wichtigsten Änderungen gegenüber der bisherigen Rechts­lage:

lpgKünftig kann der Allein­eigentümer einer Liegenschaft Wohnungs­eigentum begründen (so genannte „Vor­rats­teilung").
  
lpgDie Neu­begründung von Wohnungs­eigentum kann nur an allen wohnungs­eigentums­fähigen Objekten einer Liegenschaft erfolgen.
  
lpgGemeinsames Wohnungs­eigentum von 2 natürlichen Personen ist nun möglich; diese erwerben je zur Hälfte Wohnungs­eigentum als so genan­nte Eigentümer­partnerschaft, ihr Geschlecht ist dabei unerheblich.
  
lpgDie Begründung von Wohnungs­eigentum an „Sub­standard­wohnungen" ist (wieder) möglich.
  
lpgDie Wohnungs­eigentums­begründung an Abstell­plätzen für Kraft­fahr­zeuge ist möglich. Wohnungs­eigentum an einem Abstell­platz für Kfz kann in­nerhalb von 3 Jahren nach Begründung von Wohnungs­eigentum, nur von Eigentümern einer Wohnung oder sonstigen selbst­ständigen Räumlich­keiten derselben Liegenschaft erworben werden; mehrere Abstell­plätze können in­nerhalb derselben Frist nur erworben werden, wenn mindestens für jeden Eigentümer ein Abstell­platz zur Verfügung steht.
  
lpgAnsprüche des Mieters von Wohnungs­eigentum, die die allgemeinen Teile des Hauses oder die Liegenschaft als ganzes betreffen, kann dieser wahl­weise gegen den Wohnungs­eigentümer als Vermieter oder gegen die Eigentümer­gemeinschaft geltend machen (Neufas­sung des §2 MRG).
  
lpgDie Eigentümer­gemeinschaft ist als juristische Person eingerichtet, wobei sich ihre Rechts­fähigkeit auf die Verwaltung der Liegenschaft bezieht. Ist ein Verwalter bestellt, ist ausschließlich dieser zur Vertretung der Eigentümer­gemeinschaft befugt, soweit nicht aufgrund einer Interessen­kol­lision des Verwalters ein Eigentümer­vertreter handelt.
  
lpgDer Pflichten­katalog des Verwalters ist neu geregelt; bei grober Verletzung seiner Pflichten kann die Eigentümer­gemeinschaft sein Entgelt kürzen. Für größere Erhaltungs­arbeiten muss der Verwalter drei Angebote einholen; er muss ein gesondertes Konto für die Eigentümer­gemeinschaft führen.
  
lpgDie Abrechnung ist in einer eigenen Gesetzes­bestimmung zusam­men­gefas­st; Guthaben bzw. Nach­zahlungen aus der Abrechnung, betref­fen den jeweiligen Mit­eigentümer zum Ende der Abrechnungs­periode. Der Anspruch der Mit­eigentümer auf Rechnungs­legung verjährt in 3 Jahren ab dem Ende der Abrechnungs­frist (bisher galt die 30jährige Verjährungs­frist). Die 3-Jahresfrist gilt auch für vor dem 01.07.2002 fällig gewordene Rechnungs­legungs­ansprüche, beginnt jedoch erst mit Inkraft­treten des Gesetzes zu laufen.
  
lpgDas An­nahme­verbot des Wohnungs­eigentums­organisators ist so geregelt, dass vereinbarte Zahlungen des zukünftigen Wohnungs­eigentümers vor Eintragung der Anmerkung der Zusage der Einräumung von Wohnungs­eigentum im Grund­buch nicht fällig sind und samt Zinsen zurück­gefordert werden können.