Steuerrecht

 

Die Immobilienertragssteuer (Immo-ESt)

Nähere Informationen zur Immobilie­nertrags­steuer für Wohnungs­eigentum finden Sie bei den Wohnungs­eigentums­informationen.

 

Das neue Schenkungsmeldegesetz

Ab 1. 8. 2008 entfällt die Erbschafts- und –Schenkungssteuer. Steuerfreies Erben und Schenken ist damit möglich, allerdings verlangt die Finanzverwaltung, dass Schenkungen unter Lebenden gemeldet werden. Schenkungen von Bargeld, Wertpapieren, Betrieben, Beteilungen, Kapitalforderungen sowie von sonstigem Vermögen (Ausnahme Grundstücke) müssen innerhalb von 3 Monaten ab der Schenkung an das Finanzamt gemeldet werden. Schenkungen von Grundstücken (Häuser, Wohnungen) sind deshalb nicht meldepflichtig, da sie nach dem Grunderwerbsteuergesetz anzuzeigen sind und somit dadurch bei der Finanzverwaltung dokumentiert werden (Grunderwerbsteuer für nahe Angehörige 2%, alle anderen 3,5% des dreifachen Einheitswertes).

Es gibt jedoch zahlreiche Ausnahmen, für die es keine Meldeverpflichtung gibt:

lpgSchenkungen unter nahen Angehörigen müssen erst ab einem Schenkungswert von € 50.000,00 gemeldet werden, wobei Teilbeträge innerhalb eines Jahres zusammen zu rechnen sind
  
lpgSchenkungen unter nicht Verwandten sind ab € 15.000,00 meldepflichtig, wobei hier Schenkungen innerhalb von 5 Jahren addiert werden müssen
  
lpgEhegattenschenkungen zur gleichzeitigen Anschaffung bzw. Errichtung von Wohnraum (bis 150 m2)
  
lpgGewinne aus Preisausschreiben und Gewinnspielen (öffentliche)
  
lpgZuwendungen öffentlich-rechtlicher Körperschaften
  
lpgZuwendungen zur Beseitigung von Katastrophenschäden
  
lpgÜbertragung von Gutschriften zur Kindeserziehung
  
lpgÜbliche Gelegenheitsgeschenke bis € 1.000,00
  
lpgHausrat, Wäsche, Kleidungsstücke (keine Kunstsammlungen)

Wer sich nicht an die Meldepflicht hält, riskiert Strafen bis zu 10% des Schenkungswertes.

 

Der Dienstleistungsscheck

Ab 1.1. 2006 wurde ein Dienst­leistungs­scheck eingeführt, der helfen soll, die Schwarz­arbeit in privaten Haus­halten zu bekämpfen. Außerdem sollen für geringer qualifizierte Personen zusätzliche Beschäftigungs­möglich­keiten gefunden werden.

Die Ent­lohnung mit­tels Dienst­leistungs­scheck kann demnach für all jene Arbeits­verhältnisse erfolgen, die:

lpgmit natürlichen Personen
  
lpgarbeits­berechtigten Arbeit­nehmern
  
lpgzur Erbringung von einfachen, haushalts­typischen Dienst­leistungen in Privat­haushalten
  
lpgauf längstens einen Monat befristet (Befristung kann beliebig wieder­holt werden)

abgeschlossen werden.

Die Ent­lohnung darf nicht unter dem Mindest­lohn­tarif für Haus­gehilfen und Haus­angestellte liegen. Das Entgelt darf die Gering­fügig­keits­grenze nicht übersteigen.

Mit dem Preis des Dienst­leistungs­schecks (102 % des Wertes) sind alle Sozial­versicherungs­abgaben abgegolten. Es ist keine gesonderte Meldung mehr erforderlich. Der Dienst­nehmer kann den Scheck bis Ende des Folge­monats beim Kompetenz­zentrum einlösen. Wenn die Summe der eingereichten Schecks die Gering­fügigkeits­grenze nicht übersteigt, erhält er den vollen Gegenwert ausbezahlt. Wenn die Gering­fügigkeits­grenze der eingereichten Schecks jedoch über­schritten wird, erfolgt eine Vor­schreibung von Kranken- und Pensions­versicherungs­beiträgen durch die Kranken­kasse.

Der Dienst­leistungs­scheck ist in Trafiken und bei der Post erhältlich!

 

Umsatzsteuer bei Verkauf von Immobilien

Grund­stücks­umsätze (Häuser, Wohnungen) sind gemäß UStG unecht von der Umsatz­steuer befreit. Wurden bisher Vor­steuern geltend gemacht, so ist im Falle eines Verkaufes eine Vorsteuer­berichtigung durch­zuführen. Diese Berichtigung bezieht sich auf Vor­steuern aus Anschaffungs- und Herstellungs­kosten und Groß­reparaturen, nicht jedoch auf Vor­steuern aus laufenden Betriebs­aufwendungen. Der Berichtigungs­zeitraum beträgt 9 Jahre. Der Berichtigungs­betrag reduziert sich um jeweils 1/10 pro Jahr, sodass nach 10 Jahren keine Berichtigungs­erfordernis mehr gegeben ist.

Seit 1998 besteht gemäß UStG jedoch die Möglich­keit zur Umsatz­steuer zu optieren. In diesem Fall ent­fällt die Vor­steuer­berichtigung, jedoch ist der Kauf­preis mit Umsatz­steuer in Rechnung zu stellen. Die in Rechnung gestellte Umsatz­steuer kann vom Käufer wiederum als Vor­steuer geltend gemacht werden, sofern dieser die erworbene Immobilie weiterhin als Betrieb führt (Vermietung und Verpachtung).

Es ist daher bei Verkauf eines Miet­hauses oder einer Eigentums­wohnung (welche bisher zur Vermietungs­zwecken als Betrieb geführt wurde) zu prüfen, ob es aus Investitionen in der Vergangen­heit zu einer Vorsteuer­berichtigung kommen kann. Weiters ist zu prüfen, welche Mehr­kosten durch die Verteuerung des Kauf­preises durch die Umsatz­steuer entstehen (Grund­erwerb­steuer, Eintragungs­gebühr, Vertrags­kosten, Makler­provision, Finanzierungs­kosten).

Erst nach Über­prüfung der Kriterien für die Auswahl der günstigeren Alternative, sollte eine Entscheidung getroffen werden, ob eine Vorsteuer­berichtigung durch­geführt wird, oder ob die Option zur Umsatz­steuer­pflicht ausgeübt wird.